楼市供大于求不过是自欺欺人
最新的楼市数据显示：2007年12月,上海共有116.7万平方米的商品住宅入市，成交量则约111.7万平方米。媒体援引业内人士的分析称，“上海当年度首次出现供大于求”，“上海住宅市场供不应求的神话已经破灭”。
半个月前，由于“一手住房批准预售面积两年多来首次超过一手住房成交面积”，广州楼市也出现了“供大于求的市场格局开始形成”的声音。（《南方日报》2007年12月19日）
诚如报道所言，“供不应求”一直是困扰楼市的症结。业界及专家普遍认为，房价畸高并不断攀升的罪魁祸首就是“供不应求”，因此，房市调控的关键就是扭转供求关系。而今，被视为房市风向标的一线城市广州和上海都传来了供求“逆转”的消息，这当然是绝大多数人都希望看到的。
可是，两地的房市真的出现“供大于求”了吗？细读报道，我才发现，所谓“逆转”存在严重的误读：原来，“供大于求”的判断直接源自商品住宅供应量超过了成交量——可是，供应量＞成交量＝“供大于求”吗？
很显然，作出“供大于求”结论的人，把“成交量”和“需求量”混为了一谈。而这二者之间是不能画等号的。两三年来，“供不应求”之下的房价持续快速走高。由于开发商“囤地”、“捂盘”以及“炒房”等投机性购房的不断增加，房价上涨之快简直到了疯狂的程度。但“哄抬价格”也是有限度的，开发商也不可能随心所欲地想涨多少就涨多少。在连续数月的“跳高”之后，房市终于出现了回调的迹象。大约从去年9月开始，虽然房价还在上涨，但成交量却开始大幅萎缩，二手房中介市场也难以为继了，深圳、广州等城市不断传来二手房中介公司“关门”或停业的消息，这让房市上的观望气氛更加浓厚。由于越来越多的人持币观望，房市的成交量不断创造新低。这些观望者虽然没有买房，但他们大都是商品住宅的需求者，只不过这部分需求没有转化为消费而已。同时，第二套房按揭贷款门槛的抬高也使一些住房需求被抑制，而银行前三季度的信贷透支导致的第四季度信贷紧缩更使一些住房需求无法变成交易。
一部分需求在“观望”中，一部分需求暂时被“抑制”，最终变成交易的需求量远远小于真实的需求，怎么能将成交量等同于需求量呢？
当然，交易量可能小于需求量，也可能大于需求量。在一个经历较长时间的完整周期内，交易量与需求量大体上是相等的。这与价格围绕价值波动是一个道理。但在某一个时间段，受各种因素的影响，交易量可能严重偏离需求量。现阶段的房市，显然就是这样。把交易量简单地等同于需求量，仅就一两个月的数据，就得出“供大于求”的结论，如果不是无知，那就是自欺欺人。
